Le simple amendement de la loi sur les lotissements suffit-il à réformer l’urbanisme ? Ou le Maroc est-il en train de redéfinir la relation entre le foncier, l’investissement et le droit du citoyen à une ville digne de ce nom ?
Le vote à l’unanimité par la Chambre des Conseillers du projet de loi n°34.21 modifiant et complétant la loi n°25.90 relative aux lotissements, aux groupes d’habitations, au morcellement des propriétés foncières ainsi qu’aux grandes opérations d’aménagement d’utilité publique ne constitue pas une simple étape législative dans le parcours parlementaire. Il marque plutôt un moment charnière dans la réforme d’un secteur qui, depuis plusieurs décennies, demeure l’un des plus complexes et des plus stratégiques de l’économie marocaine.
Il ne s’agit pas uniquement de modifier certaines dispositions juridiques, de prolonger les délais de réalisation des projets ou d’alléger les procédures administratives. L’enjeu est bien plus profond : il consiste à revisiter toute une philosophie qui a encadré la gestion du territoire urbain depuis le début des années 1990, à une époque où le Maroc présentait une réalité démographique, économique et sociale radicalement différente de celle d’aujourd’hui.
Le Royaume se prépare désormais à accompagner des chantiers nationaux d’une ampleur inédite, allant de la généralisation de la protection sociale à la préparation des grandes échéances internationales, notamment la Coupe du Monde 2030. Dans ce contexte, les outils juridiques hérités du passé ne peuvent plus répondre, à eux seuls, aux exigences d’un développement urbain devenu beaucoup plus complexe.
L’expérience accumulée au cours des dernières décennies a montré que la loi n°25.90, malgré son importance historique lors de son adoption, se heurte aujourd’hui à des défis qui n’existaient pas il y a trente ans. Les villes se sont considérablement étendues, la pression démographique s’est intensifiée, les périphéries urbaines se sont développées à un rythme accéléré et les mécanismes de l’investissement immobilier se sont profondément transformés.
À cela s’ajoutent de nouveaux enjeux liés au développement durable, à la justice territoriale, au droit au logement décent, à la qualité des services publics et à l’amélioration du cadre de vie dans les nouveaux quartiers. Dès lors, le projet de loi apparaît comme une tentative d’adapter le cadre juridique aux profondes mutations qu’a connues le terrain.
Un premier élément attire particulièrement l’attention : le gouvernement présente cette réforme comme le prolongement d’un vaste processus de modernisation conduit sous la Haute Vision de Sa Majesté le Roi Mohammed VI, visant à améliorer les conditions de vie des citoyens, renforcer l’attractivité des investissements et revaloriser le paysage urbain. Ces objectifs s’inscrivent pleinement dans les grandes transformations économiques du Maroc, marqué par un besoin croissant de réserves foncières capables d’accueillir les investissements industriels, touristiques, logistiques et de services.
Cependant, une lecture attentive du texte révèle que le véritable enjeu dépasse largement la seule promotion de l’investissement immobilier.
Les dernières années ont démontré qu’un nombre important de projets de lotissements se sont retrouvés bloqués pour des raisons multiples : lourdeurs administratives, complexité des procédures d’autorisation, évolution des documents d’urbanisme, litiges fonciers, difficultés économiques, voire circonstances exceptionnelles provoquées par des crises sanitaires, climatiques ou financières.
Les conséquences sont désormais bien connues : des projets inachevés, des quartiers privés d’équipements publics, des voiries non terminées, des réseaux d’assainissement, d’eau potable ou d’électricité incomplets, créant ainsi des espaces urbains partiellement réalisés, où coexistent investissements immobilisés, pertes économiques et frustrations sociales.
C’est précisément dans cette perspective que le nouveau projet de loi introduit, pour la première fois, des délais de réalisation différenciés selon l’importance des projets, pouvant atteindre quinze années pour les grandes opérations immobilières. Il prévoit également la suspension du délai d’autorisation lorsque les travaux sont interrompus en raison de circonstances indépendantes de la volonté du porteur du projet.
À première vue, ces dispositions peuvent sembler purement techniques. En réalité, elles traduisent un changement profond de philosophie : l’État paraît désormais reconnaître la complexité des réalités économiques et accepter une approche plus souple, davantage adaptée aux contraintes auxquelles sont confrontés les investisseurs, plutôt qu’une application rigide de délais uniformes qui ne tiennent pas compte des aléas du terrain.
Toutefois, une question fondamentale s’impose : l’allongement des délais suffit-il, à lui seul, à garantir l’efficacité des projets ?
La réponse est loin d’être évidente.
Les difficultés qui entravent le secteur de l’urbanisme au Maroc n’ont jamais été uniquement liées à la brièveté des délais réglementaires. Elles trouvent souvent leur origine dans l’enchevêtrement des compétences entre les différentes administrations, la multiplicité des interprétations juridiques, la lenteur des procédures, le manque de coordination entre les acteurs concernés, sans oublier les contraintes inhérentes au foncier lui-même, dont la complexité continue de peser lourdement sur le développement des projets.
Dans ces conditions, la réussite de cette réforme dépendra moins de la modification des textes que de la capacité des administrations à transformer leurs pratiques quotidiennes. Une loi, aussi ambitieuse soit-elle, ne produit ses effets que lorsqu’elle est accompagnée d’une gouvernance efficace, de décisions rapides et d’une culture administrative fondée sur l’accompagnement plutôt que sur la seule gestion des contraintes.
Parmi les innovations les plus significatives figure également le transfert automatique et gratuit, au profit des collectivités territoriales, des voiries, des réseaux et des espaces verts dès la réception provisoire des travaux.
Cette disposition, qui peut sembler purement technique à première vue, répond en réalité à l’une des principales sources de contentieux ayant longtemps opposé les aménageurs immobiliers aux collectivités locales. Dans de nombreux cas, la responsabilité de la gestion des équipements demeurait incertaine durant de longues périodes, au détriment des habitants, qui se retrouvaient confrontés à des infrastructures inachevées ou insuffisamment entretenues.
En clarifiant ce transfert de responsabilité, le législateur cherche à sécuriser la gestion des équipements publics tout en améliorant la qualité des services offerts aux citoyens.
Le projet de loi accorde également une place plus importante à la qualité des travaux d’équipement. Cette orientation traduit une évolution profonde de la réflexion urbanistique. Il ne s’agit plus seulement de construire des logements ou de multiplier les opérations immobilières, mais de créer des quartiers capables d’offrir un véritable cadre de vie.
La ville contemporaine ne se mesure plus au nombre d’immeubles qui composent son paysage. Elle s’évalue à travers la qualité de ses routes, la présence d’établissements scolaires, d’espaces verts, de centres de santé, de transports publics performants ainsi que de réseaux fiables d’eau potable, d’électricité et d’assainissement. Autrement dit, l’urbanisme moderne ne consiste plus uniquement à bâtir des constructions ; il consiste à organiser un environnement où la qualité de vie devient un objectif en soi.
La dimension sociale de cette réforme apparaît tout aussi importante. Le texte prévoit en effet l’encadrement progressif de certaines opérations de lotissement afin de répondre à des situations d’urgence, notamment le relogement des victimes de catastrophes naturelles et la lutte contre l’habitat insalubre.
À travers cette approche, la loi ne s’adresse plus exclusivement aux investisseurs. Elle tente également d’apporter des réponses à des défis sociaux imposés par les mutations démographiques, les catastrophes naturelles et l’expansion continue des quartiers précaires.
Toutefois, cette dimension sociale ouvre elle aussi un débat plus large.
Ce nouveau dispositif juridique permettra-t-il réellement d’accélérer l’éradication de l’habitat insalubre ?
Les collectivités territoriales disposeront-elles des ressources financières, humaines et techniques nécessaires pour accompagner ces nouvelles missions ?
La restructuration des lotissements irréguliers deviendra-t-elle un véritable levier de développement urbain durable ou ne constituera-t-elle qu’une réponse provisoire à des déséquilibres hérités du passé ?
